Konkretan povod za pisanje ovog komentara je konkretna situacija, nastala usled pogrešnog tumačenja i interpretiranja odredbi propisa.
Na početku ograda, da ne bih bio shvaćen pogrešno. Ovim komentarom nikako ne želim nipodaštavati nečije znanje i umeće, niti neku konkretnu osobu (ili više njih) izvrgnuti ruglu niti optužiti za nešto. Posredi su samo konstatacije i citiranje onoga što je negde napisano, onoga što stoji u propisima, što je neko izgovorio, te postavljanje uopštenih pitanja koja načelno zahtevaju odgovore. Sva izneta razmišljanja i stavovi predstavljaju stručnu analizu, te vrednosni sud autora teksta i kritički osvrt, dat u najboljoj nameri u cilju boljeg razumevanja propisa i poboljšanja našeg pravnog sistema.
Svi izrazi u tekstu upotrebljeni su rodno neutralno (podrazumevaju osobe oba pola) i generički.
1. Pokazni primer
Konkretan slučaj koji je povod za pisanje ovog komentara je čest. Naime, investitor (pravno lice na koje glasi građevinska dozvola) i izvođač radova (firma koja izgradi objekat) ugovorom o izgradnji umesto plaćanja u novcu predvide podelu izgrađenog. I investitor je na osnovu toga prodavao posebne delove objekta (stanove, garaže, poslovne prostore) koji su mu pripali. Međutim, investitor i izvođač se potom spore oko ispunjenja obaveza po ugovoru o izgradnji (izvođač nije izveo sve radove koje je bio dužan, već je to investitor uradio o svom trošku). I investitor (na koga je uknjižen ceo objekat jer na njega glasi građevinska dozvola) već čitavu deceniju odbija da izda clausulu intabulandi licima koja su posebne delove objekta kupili od izvođača, i to čini samo prema onima koji „pristupe dugu“ i plate onoliko koliko im odredi.
Od značaja za ovu situaciju imamo nekoliko dokumenta.
Prvi na spisku je ugovor investitora i izvođača o zajedničkoj izgradnji i finansiranju objekata, uredno potpisan i overen pred nadležnim sudom. Dalje, imamo ugovore o prodaji nepokretnosti (takođe sve overeno pred sudom), između izvođača i krajnjih kupaca. Imamo i zapisnike o predaji navedenih nepokretnosti kupcima, a imamo i zapisnik izvođača i investitora, o kome će biti još reči kasnije.
Dakle, interes kupaca da dobiju saglasnost za uknjižbu nepokretnosti o kojima je reč, je legalan, neupitan i jasan. Koji je interes investitora da odbija izdavanje clausule intabulandi?
Možda će biti jasno ako prvo postavimo stvari, svaku na svoje mesto. Zato najpre moramo da damo odgovore na kjučna pitanja. Idemo redom.
2. Clausula intabulandi
Šta je clausula intabulandi? Zbog čega se zahteva i daje? Začudo, iako je svi traže i mnogo je bitna, nigde nema njene direktne definicije.
Ovde se mora uzeti u obzir da pravni sistem ne čini jedan propis, jer pravni poredak je jedinstven kako to kaže Ustav Republike Srbije („Sl. glasnik RS”, br. 98/2006) u članu 4., a ponavlja i u članu 194. Ako nešto nije regulisano jednim propisom, ne znači da nije uopšte. Pri tumačenju odredbi nekog propisa mora se uzeti u obzir šira slika, prvo, da li se radi o sistemskom, opštem ili lex specialis propisu, da li se radi o prinudnom propisu, šta predviđaju odredbe Ustava, da li postoji kolizija sa drugim propisima itd., a kao najvažnije moraju se uzeti u obzir pravila struke i šta pravna nauka kaže o svemu navedenom.
Da krenemo nekim redom.
Problem je u postavci iz Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/1980 i 36/1990, „Sl. listu SRJ“, br. 29/1996 i „Sl. glasnik RS“, br. 115/2005 – dr. zakon) – u daljem tekstu: ZOSPO, u vezi sticanja prava svojine, koja je napisana za idealan zemljišno-knjižni sistem u kome su sve nepokretnosti legalno izgrađene i uredno upisane, i gde sve službe funkcionišu, čemu mi nismo ni blizu.
ZOSPO u članu 20. kaže da se pravo svojine stiče po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem, te odlukom državnog organa na način i pod uslovima određenim zakonom. Po samom zakonu (član 21. ZOSPO) pravo svojine se stiče stvaranjem nove stvari, spajanjem, mešanjem, građenjem na tuđem zemljištu, odvajanjem plodova, održajem, sticanjem svojine od nevlasnika, okupacijom i u drugim slučajevima određenim zakonom. Član 33. ZOSPO kaže da se na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnosti stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom.
A član 86. ZOSPO propisuje da je za formu pravnog posla koji se odnosi na svojinsko-pravne odnose na nepokretnosti merodavno pravo republike na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost, što je inače uređeno Zakonom o obligacionim odnosima („Sl. list SFRJ“, br. 29/1978, 39/1985, 45/89-USJ, 57/1989, „Sl. list SRJ“, br. 31/1993 i „Sl. glasnik RS“, br. 18/2020) – u daljem tekstu: ZOO, čiji član 455. (sada važeći tekst) kaže da ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti, dok je u vreme zaključenja ugovora u pokaznom slučaju predviđao da ugovor o prodaji nepokretnih stvari stvari mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti. U suštini ista odredba samo malo drugačije rečeno (biće jasno zašto kada vidimo šta kaže zakon koji uređuje promet nepokretnosti).
Zašto prvo pominjem ZOO? Zato što je svaka prodaja (pa i prodaja nepokretnosti) pre svega obligacioni odnos, koji će ako se steknu drugi uslovi (isplata cene, predaja stvari u državinu, uknjižba…) proizvesti stvarno-pravni odnos, odnosno dovesti do sticanja prava svojine. Dokle god ne izazove svoje „stvarno-pravno“ dejstvo, prodaja je obligacioni odnos. To je ta začkoljica koju svi prenebregavaju, ali uredno propisuju.
A da ovo gore objašnjeno jeste tako potvrđuje dalje Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), koji u članu 2. kaže da promet nepokretnosti, u smislu ovog zakona, jeste prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade. Istovetnu odredbu sadržao je i prethodni Zakon o prometu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 42/1998 i 111/2009), a ZOO i ZOSPO nisu pretrpeli izmene po tom pitanju, tako da je postavka stvari identična kao ranije. Jedina razlika je što se sada prema pomenutom zakonu (član 4. istog), ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a za šta je isključivo nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora, dok je prethodnim zakonom bila takođe predviđena pismena forma ugovora dok je overu ugovora vršio sud na čijem se području nalazila nepokretnost.
I to bi bilo sve po pitanju forme. Da vidimo gde je suština.
U pozitivnim propisima jedinu definiciju (i to posrednu), onoga šta u stvari predstavlja clausula intabulandi možemo naći učlanu 116. Zakona o državnoj pripadnosti i upisu plovila („Sl. glasnik RS“, broj 10/2013, 18/2015 i 83/2018), koji se ne bavi nepokretnostima ali se bavi upisima svojine. I isti kaže da privatna isprava na osnovu koje se može dozvoliti uknjižba mora da sadrži, pored ostali propisanih podataka i bezuslovnu izjavu lica čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugo lice da dozvoljava uknjižbu (clausula intabulandi).
U stvari ovakva posredna definicija postoji u Zakonu o zemljišnim knjigama („Sl. novine Kraljevine Jugoslavije“, br. 146/1930 i 281/1931) – daljem tekstu: ZZK, koji je za ovu priču najvažniji. Iako je ZZK formalno nevažeći prema Zakonu o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine i za vreme neprijateljske okupacije („Sl. list FNRJ“, br. 86/1946 i 105/1946), odredbe ovog zakona (njegova pravila) primenjuju se na zemljišno-knjižnu materiju sve vreme (i sada) jer nikada nije donet drugi zakon kojim je regulisana ova materija, a to se čini upravo na osnovu pomenutog zakona, jer postoji decidna odredba koja kaže da će važiti i dalje se primenjivati odredbe koje nisu u suprotnosti sa istim.
Prema članu 8. ZZK, vrste knjižnih upisa su:
- uknjižbe (bezuvetna sticanja prava ili bezuvetna brisanja – intabulacije ili ekstabulacije) kojima se sticanje, prenos, ograničenje ili prestanak knjižnih prava postižu bez posebnog opravdanja;
- predbeležbe (uvetna sticanja prava ili uvetna brisanja – prenotacije), kojima se sticanje, prenos, ograničenje ili prestanak knjižnih prava postižu jedino pod uvetom naknadnog opravdanja, ili
- zabeležbe (adnotacije).
ZZK u članu 26. kaže da se uknjižbe i predbeležbe mogu se dozvoliti jedino na osnovu isprava, sastavljenih u obliku koji je propisan za njihovu valjanost, i da ove isprave, kada se radi o sticanju ili preinačenju stvarnog prava, moraju sadržavati valjan pravni osnov.
U vezi saglasnosti za uknjižbu (clausula intabulandi), ZZK u tački b) stava 1. člana 39. kaže da privatne isprave, na osnovu kojih se ima vršiti uknjiženje, treba osim onog propisanog drugim članovima (ugovorne strane, tačno označenje objekata, zemljišta ili prava u pogledu kojega se uknjiženje vrši, pravni osnov prenosa…), da sadrže i izrečenu izjavu onoga, čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili na drugu osobu prenosi, da pristaje na uknjiženje, koja se može dati i u posebnoj ispravi ili u zemljišnoknjižnoj molbi.
3. Da li je clausula intabulandi potvrda o izmirenju obaveza?
Videli smo, clausula intabulandi je bezuslovna izjava nekog lica da dozvoljava uknjižbu na drugo lice. I samo to i ništa drugo. Može biti data u ugovoru ili bilo kad u bilo kom drugom dokumentu. Obavezno sadrži samo saglasnost za uknjižbu, i ništa više. Razne potvrde o izmirenju obaveza i sl. mogu biti deo sadržaja clausule intabulandi ali i ne moraju. Dakle, clausula intabulandi nije potvrda o izmirenju obaveza, već isključivo saglasnost za uknjižbu.
Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasnik RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020), se ne bavi samim prenosom i sticanjem prava svojine već postupkom upisa, i kaže jedino (stav 3. člana 32.) da ako javni beležnik nije dostavio ispravu koja sadrži bezuslovnu saglasnost za upis (clausula intabulandi), kao i kada je ispravu dostavio u skladu sa članom 22. stav 2. tačka 2) ovog zakona, Služba (misli se na službu za katastar nepokretnosti,) će upisati predbeležbu te promene u katastar nepokretnosti, a ako je javni beležnik dostavu izvršio u skladu sa tačkom 3) istog stava evidentiraće tu promenu.
I još kaže da izuzetno od člana 22. stav 2. tačka 1) ovog zakona, ako je ugovor koji predstavlja osnov za upis zaključen pre stupanja na snagu ovog zakona, a ugovorom je upis uslovljen potvrdom ili drugim dokumentom banke o prenosu sredstava na ime kupoprodajne cene, takva potvrda odnosno drugi ugovoreni dokument banke može služiti umesto saglasnosti iz člana 22. stav 2. tačka 1) ovog zakona.
Da bi bilo jasnije, član 22. govori šta je od isprava javni beležnik dužan da dostavi Službi za upis nepokretnosti (ugovor itd.).
Znači, za ugovore koji su ranije overavani, potvrda banke o isplati prodajne cene je mogla poslužiti umesto saglasnosti za uknjižbu, ali samo ako je upis uslovljen takvom potvrdom. Zakon je ovde prilično rigidan i pominje samo potvrdu banke o prenosu sredstava na ime cene, ništa drugo. Ne pominje nikakve potvrde o izmirenju ili regulisanju finansijskih obaveza, jer se odnosi na „regularne“ prenose, gde se pravo svojine prenosi pravnim poslom uz naknadu, i podrazumeva da je takav prenos zakonit jedino ako se izvrši legalnim tokovima plaćanja (preko banke). Zato je potvrda banke da je novac prenet bila sasvim dovoljna, jer je u ugovoru saglasnost za prenos bila uslovljena prenosom novca. Sada se ne priznaje dokument banke jer javni beležnik garantuje da je sve legalno i provereno, zato se clausula intabulandi daje ili u samom ugovoru, ili naknadno kao posebna izjava, ako je postavljen uslov isplate cene, što je tehnička neminovnost, jer banka neće (ne može) da izvrši prenos novca bez overenog ugovora a prodavac naravno neće na „časnu reč“ dozvoliti prenos prava svojine. Prosto.
A da sve napred rečeno nije proizvoljno tumačenje, govori i odgovor Stručnog saveta Javnobeležničke komore Srbije od 18. maja 2016. god. na pitanje: „Da li je punovažna izjava o dozvoli za upis ako je navedeno da se kupac može uknjižiti uz potvrdu o isplati kupoprodajne cene, imajući u vidu odredbu člana 87. stav 1. tačka 2. Zakona o državnom premeru i katastru?“.
Obrazloženje pitanja je bilo da pre uvođenja javnobeležničke službe, praksa službe katastra nepokretnosti je bila da se dozvoljavaju izjave o dozvoli upisa u kojima se navodi da se kupac može uknjižiti uz potvrdu o isplati kupoprodajne cene. Nadležna služba katastra nepokretnosti je donosila zaključak kojim se nalaže da se uredi zahtev za upis koji ne sadrži izjavu da je kupoprodajna cena plaćena, a pošto bi joj izjava bila dostavljena, ona bi vršila upis. Na taj način je služba katastra nepokretnosti preuzela obavezu da proveri da li je ugovor izvršen. Uvođenjem javnog beležništva, javni beležnici brinu o zakonitosti prometa nepokretnosti i obaveza beležnika je da strankama predoči da li se u konkretnom slučaju dozvoljava kupcu upis.
Odgovor Stručnog saveta Javnobeležničke komore decino je glasio (citat): „Da, takva izjava jeste punovažna.“.
U obrazloženju odgovora je sažeto sveo ono što je napred objašnjavano i decidno navedeno, da izjava o dozvoli upisa (clausula intabulandi) je takva izjava kojom se, saglasno tzv. načelu privole ili saglasnosti, imalac knjižnog prava koje treba da prestane ili bude ograničeno nekim budućim upisom saglašava da sticalac može, bez njegovog daljeg učešća ili saglasnosti, upisati svoje pravo u registar. Dalje je rečeno da iako se član 87. nalazi u odeljku 3.2, zakona naslovljenom „Opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe”, zahtev za bezuslovnom i neoročenom izjavom o dozvoli upisa predstavlja poseban uslov za uknjižbu (upis stvarnih prava), jer se, ako u ispravi za upis postoji uslov i rok, može upisati predbeležba saglasno članu 78. zakona. A decidno je rečeno (citat): “U tom smislu, zahtev da se, pored izjave o dozvoli upisa, kao uslov za upis predoči i potvrda o isplati cene u potpunosti, zapravo predstavlja dodatni uslov za sticanje prava (pošto se pravo na osnovu kupoprodajnog ugovora stiče upisom), pa bi takva izjava mogla da služi kao osnov za upis predbeležbe. U svakom slučaju, unošenje uslova pribavljanja potvrde o isplati cene u potpunosti ne čini izjavu o dozvoli upisa nepunovažnom, već čini to da se na osnovu takve izjave, do pribavljanja potvrde o isplaćenoj ceni u potpunosti, ne može izvršiti upis stvarnih prava, već samo predbeležba.“.
Dakle, isplata cene ili regulisanje finansijskih obaveza može biti samo dodatni uslov (čak i ako je to predviđeno ugovorom), ali uslov može da se odnosi samo na učesnike u nekom pravnom poslu a ne i na treća lica.
A sve navedeno su više puta rekli i sudovi tumačeći navedene odredbe.
Recimo Apelacioni sud u Novom Sadu u svojoj Presudi Gž 422/2016 od 20. aprila 2016. god. kaže da u nedostatku upisa prava svojine u katastar nepokretnosti predaja prodate nepokretnosti u državinu kupca i isplata ugovorene cene nemaju uticaja na prenos prava svojine.
Možda sve ovo najbolje definiše Apelacioni sud u Kragujevcu u svojoj Presudi Gž 513/2015 od 16. decembra 2015. god. gde kaže da je ugovor o kupoprodaji, kao pravni posao, pravni osnov za sticanje svojine na nepokretnosti a način sticanja je upis u javnu knjigu, te ako stranke ne žele raskid ugovora, kod tužbe za utvrđenje prava svojine i prava uknjiženja, sud se ne može baviti obligaciono – pravnim odnosom stranaka, kao što je neisplata dela kupoprodajne cene. Sud kaže (citat): „[…] jer se neisplata dela kupoprodajne cene ne može smatrati uslovom sticanja prava svojine i bez uticaja je na prenos svojine. […] Kod tužioca postoji pravni interes za podnošenje ovakve tužbe […] i da navedena sudska presuda posluži – zameni clausulu intabulandi radi uknjižbe prava svojine na predmetnom stanu[…]“.
Da potvrde o isplati cene ili regulisanju finansijskih obaveza ne treba mešati sa clausulom intabulandi, davno je rekao Okružni sud u Valjevu u Rešenju Gž.br. 748/05 od 29. jula 2005 god. gde kaže da navodi prodavca i prethodnog zemljišno-knjižnog vlasnika, izneti u žalbi izjavljenoj protiv rešenja o uknjižbi u zemljišne knjige prava svojine na nepokretnosti na osnovu ugovora o prodaji, da kupac nije u potpunosti izvršio svoju obavezu u pogledu plaćanja cene, nisu od značaja pored postojanja uredno izdate clausule intabulandi.
Vrhovni kasacioni sud (VKS) u Presudi Rev 969/2015 od 19. maja 2016. god. kaže da je kupac koji je sa vlasnikom nepokretnosti zaključio ugovor koji overen pred sudom, za koji je plaćen porez, isplaćena kupoprodajna cena i posed predat, ali se nije uknjižio zbog nepostojanja clausule intabulandi, ima pravo svojine na toj nepokretnosti, bez obzira ko je u zemljišnim knjigama upisan kao vlasnik koji je dužan da trpi uknjižbu. A daje i odgovor na pitanje, ko bi bio tuženi u eventualnoj parnici za utvrđenje prava svojine? VKS u obrazloženju kaže (citat): „[…]tuženi u ovoj parnici pasivno legitimisani i to Republika Srbija zbog činjenice da je u javnim knjigama upisana kao vlasnik predmetne nepokretnosti […]“Republika Srbija, kao zakonski naslednik, s obzirom da sada pok. […] nije imao drugih zakonskih naslednika, je kao njegov pravni sledbenik upisana kao vlasnik predmetnih nepokretnosti […] Zbog nedostatka klauzule intambulandi u ugovoru o kupoprodaji, tužilac se nije mogao upisati u javnim knjigama, kao vlasnik, te ima pravni interes da se u parnici utvrdi njegovo pravo svojine i da se na osnovu takve presude upiše njegovo pravo stečeno valjanim pravnim poslom. […]“. Što će reći, tuženi je uvek onaj na koga se nešto knjižno poslednje vodi, bez obzira da li je problem stvarno do njega ili ne, odnosno onaj koji predstavlja smetnju, nebitno da li to vrši činjenjem ili nečinjenjem, svesno ili nesvesno, voljno ili nevoljno, sa namerom ili bez nje.
Jedino što u konkretnom slučaju koji je pokazni primer najverovatnije ne bi bilo potrebno ni pokretati parnicu za utvrđenje prava svojine, jer investor to pravo i ne spori, već pokrenuti spor radi obavezivanja na činidbu (izdavanje saglasnosti za upis) koju investitor ne izvršava uprkos činjeničnom stanju i nemanju prava da sprečava uknjižbu (jer interes ima, da naplati novac od koga bilo).
U konkretnom slučaju koji je pokazni primer postoje i potvrde da su izvršene isplate cene u celosti prema izvođaču, što u suštini nema važnosti za obavezu investitora po ovom pitanju, koja je, kao što smo videli, samostalna i neupitna.
Jer, čak i da uzmemo da je potvrda banke o prenosu sredstava isto što i potvrda prodavca o izmirenju ili regulisanju finansijskih obaveza, otvara se drugi problem. U ugovoru između investitora i izvođača u pokaznom primeru nije nigde predviđeno dabilo kakva potvrda (o isplati prodajne cene, izmirenju finansijskih obaveza i sl.) služi umesto saglasnosti za uknjižbu. I važnije,nijepredviđeno da potvrda investitora o obavezama izvođača služi umesto saglasnosti za uknjižbu budućih kupaca. Nije predviđeno ni da izmirenje finansijskih obaveza izvođača radova predstavlja dodatni uslov za prenos prava svojine na krajnje kupce. Nema odredbi o tome ni da neregulisanje međusobnih finansijskih obaveza između investitora i izvođača predstavlja smetnju da izvođač prodaje stanove koji mu po osnovu izvođenja radova pripadaju. Naprotiv, decidno piše da izvođač sa onime što mu pripada može slobodno raspolagati u cilju prodaje trećim licima.
4. Ko je vlasnik spornih nepokretnosti?
Promet nepokretnosti u slučaju koji razmatramo je formalno-pravno još uvek u kategoriji obligacionog odnosa a tu je merodavan ZOO, koji reguliše i prava jedne strane kad druga strana ne ispuni svoju obavezu. Pa tako, ZOO u članu 124. kaže da, u dvostranim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obavezu, druga strana može, ako nije što drugo određeno, zahtevati ispunjenje obaveza ili, pod uslovima predviđenim u drugim članovima ZOO, raskinuti ugovor prostom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu, a u svakom slučaju ima pravo na naknadu štete.
Investitor jeste tužio izvođača radi duga, da bi se utvrdilo da postoji obaveza izvođača prema investitoru, što niko ne spori (čak ni izvođač koji spori samo iznos). Ali za problem bitno je pitanje, da li je investitor tražio raskid ugovora sa izvođačem, čime bi eventualno otpao osnov (ukoliko je tako bilo predviđeno, a nije) za dalje prenose prava svojine koje je izvođač vršio prema svojim kupcima? Nije naravno. A zašto, možda što i investitor (njegovi predstavnici) znaju kako stvari stoje, da su prenosi koje je izvođač vršio prema svojim kupcima legalni i nesporni, da su uredno predali izvođaču stanove koje je isti dalje prosledio svojim kupcima. Štaviše u zapisniku o izvedenom stanju i konačnim površinama koji je uredno potpisan od strane predstavnika obe firme i overen pečatima, stoji šta je tačno pripalo izvođaču.
Jer da su ti dalji prenosi sporni, investitor bi valjda zaštitio svoje pravo svojine. Ako ništa, zahtevao bi bar privremene mere zabrane raspolaganja tim stanovima, garažama i sl. Osporava li investitor vlasištvo kupaca stanova? Ako osporava zašto nisu tužili i kupce kao solidarne dužnike? Ništa od toga svega nije urađeno, i stvari su prilično jasne.
A postoji i prvostepena presuda koja potvrđuje sve gore navedeno, jer kaže da izvođač ima dug prema investitoru, ništa drugo. Na stranu što je drugostepeni postupak po žalbi još uvek u toku i što ta presuda nije pravosnažna, u presudi nigde nisu pomenuti krajnji kupci i da postoji njihova obaveza. A zašto nisu? Jer nisu ni tuženi. A nisu tuženi jer se njihovo pravo ne spori i nema osnova za tužbu. I kad (ako) bude pravosnažna ta presuda, dug je i dalje na izvođaču, i šta se dešava onda kada izvođač ne plati? Po predstavnicima investitora ništa, u nedogled. Jer i sami kažu da ne mogu ništa da preduzmu prema kupcima stanova. Dakle, ovo će večno da ostane nerešeno?!?!
S druge strane, krajni kupci kao vlasnici stanova kupljenih od izvođača uredno plaćaju (već deceniju) porez na imovinu na iste, što će reći da ih i država posmatra kao vlasnike. Jer da je investitor vlasnik tih stanova, morao bi da plaća i taj porez.
Zakon o porezima na imovinu („Sl. glasnik RS“, br. 26/2001, 45/2002-SUS, 80/2002, 80/2002-dr.zakon, 135/2004, 61/2007, 5/2009, 101/2010, 24/2011, 78/2011, 57/2012-OUS, 47/2013, 68/2014-dr.zakon, 95/2018, 99/2018-OUS i 86/2019), u članu 2. kaže da se porez na imovinu plaća se na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije, i to na pravo svojine (pored ostalog što je predviđeno kao predmet oporezivanja, tipa pravo zakupa, odnosno korišćenja itd.). Nepokretnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se zemljište ( građevinsko, poljoprivredno, šumsko i drugo), stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi.
Inače, predstavnici investitora su se konstantno pozivali na zakon i računovodstvene propise, te isticali svoje svojstvo investitora u smislu zakona i sl., ali nikada nisu rekli koji je to konkretan zakon. Zato ćemo ih ovde navesti.
Zakon o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009-ispr., 64/2010-OUS 24/2011, 121/2012, 42/2013-OUS, 50/2013-OUS, 98/2013-OUS, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019-dr.zakon i 9/2020), u članu 2. kaže da je investitor lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola. Ali, navedeni zakon nigde ne ulazi u prometovanje niti sticanje prava svojine na nepokretnostima, to je materija koja je uređena napred citiranim zakonima.
A Zakon o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 73/2019), je poprilično jasan, te bez obzira kakva je računovodstvena politika i koja se metoda procene vrednosti imovine primenjuje, prvo i jedino pitanje je, da li investitor u svojim finansijskim izveštajima stanove o kojima je reč tretira kao svoju imovinu?
Koji porez je plaćen i da li je plaćen uopšte i šta je „prevaljeno“ dalje, da li je plaćen PDV po Zakonu o porezu na dodatu vrednost („Sl. glasnik RS“, br. 84/2004, 86/2004-ispr., 61/2005, 61/2007, 93/2012, 108/2013, 68/2014-dr.zakon, 142/2014, 83/2015, 108/2016, 113/2017, 30/2018 i 72/2019) ili porez na prenos aposolutnih prava po Zakonu o porezima na imovinu, nije od važnosti za pitanje vlasništva, jeste za investitora (odnosno odgovorna lica u njemu). Ali smisao ovog teksta nije da se pomaže u poslu niti daju saveti u vezi računovodstva i poreza. Mogu dati malu indiciju, i reći da Ministarstvo finansija u svom Mišljenju br. 430-00-108/2014-04 od 9. jula 2015. god. kaže da je promet objekata i ekonomski deljivih celina u okviru objekata oslobođen PDV bez prava na odbitak prethodnog poreza, osim ako se radi o prvom prenosu prava raspolaganja na novoizgrađenom građevinskom objektu ili ekonomski deljivoj celini u okviru tog objekta, odnosno o prometu objekta ili ekonomski deljive celine u okviru tog objekta za čiji promet se PDV obračunava iz razloga što je, uz ispunjenje propisanih uslova, ugovorom na osnovu kojeg se vrši prenos prava raspolaganja na tim dobrima, predviđeno da se na taj promet obračunava PDV.
5. Postoji li ovde neko kazneno delo?
Kada se sve sumira, ispada da je ovde reč o onome što se na engleskom zove „fishing“ a kod nas „lov u mutnom“. Jednostavno, ovde je reč o korišćenju „ucenjivačkog kapaciteta“. Jer svi znaju sve, i sve im je jasno, zna se da investitor nema nikakav zakonski osnov da čini to što čini, osim prostog proceduralnog problema i to se koristi za „iznuđivanje“ nekakvog novca. Zato se i prave ugovori o pristupanju dugu, jer se pokušava dati legalnost toj radnji. Jer, svako može da pristupi dugu bilo koga dužnika. Čak i kad nema direktan pravni interes. A pristup dugu nije isto što i preuzimanje duga. Jer, ZOO u članu 451. o pristupanju dugu kaže da se u tom slučaju ugovorom između poverioca i trećeg, kojim se ovaj obavezuje poveriocu da će ispuniti njegovo potraživanje od dužnika, treći stupa u obavezu pored dužnika. A član 446. ZOO, u vezi preuzimanja duga kaže, da se isto vrši ugovorom između dužnika i preuzimaoca, na koji je pristao poverilac.
Dakle, kod pristupa dugu pored glavnog dužnika dobijamo još jednog solidarnog, a ugovor zaključuju poverilac i treće lice, a kod preuzimanja treće lice postaje dužnik, ugovor zaključuju dužnik i preuzimaoc, ali poverilac mora da pristane na to. Jer, ugovor o preuzimanju duga ima dejstva ugovora o preuzimanju ispunjenja dok poverilac ne da svoj pristanak, kao i ako on odbije pristanak (stav 5. člana 446. ZOO). A preuzimanje ispunjenja prema članu 453. ZOO, vrši se ugovorom između dužnika i nekog trećeg kojim se ovaj obavezuje prema dužniku da ispuni njegovu obavezu prema njegovom poveriocu. Ali tu treće lice odgovara samo dužniku ne i poveriocu iz glavnog posla, jer ne preuzima dug, niti pristupa dugu i poverilac nema nikakvo pravo prema njemu.
Tako da je jasno zašto je investitor izabrao ovu varijantu da „uvuče“ krajnje kupce nepokretnosti u priču (jer nema nikakav zakonski osnov za druge).
Da li bi ovde moglo biti reči i o nekom kaznenom delu? Neću ulaziti u bilo koji drugi segment poslovanja investitora, to nas ne interesuje. Ovde samo komentarišem odnos prema krajnjem kupcu nepokretnosti.
Zahtev investitora se svodi na uslovljavanje saglasnosti za upis uplatom iznosa po nekakvom obračunu. Dobro, čak i da prihvatimo postavku stvari da je krajnji kupac odgovoran za dug izvođača prema investitoru, ne znamo kako se taj iznos računa, kojom metodologijom je dobijen, te šta je naplaćivano drugim kupcima koji su prethodno dobili saglasnost za uknjižbu i koliko je po tom osnovu dug izvođača umanjen.
U pisanom odgovoru investitora na zahtev jednog od kupaca je rečeno (citat): „pristup dugu moguć je jedino u odnosu na celokupno potraživanje“. Čak nije rečeno da je to u pripadajućem procentu, pa kako je napisano ispada da jedan kupac kome se odgovara na zahtev treba da otplati celokupan preostali dug izvođača?!?!? Dobro, prihvatićemo da je malo nespretno sročeno i da je jasno na šta se mislilo, drugo je bitno.
Biće nekog kaznenog dela ne određuje iznos koji se zahteva (to može da bude od značaja samo kod kazne, određuje da li je posredi teži ili lakši oblik). Biće dela određuje svest o nedozvoljenosti radnje. A čak i ako neko ne zna da je ono što čini nedozvoljeno (da je u zabludi), to ga u nekim slučajevima ne oslobađa od odgovornosti. Jer, za osobe na određenim pozicijama se primenenjuje konstrukcija „da su znali ili morali da znaju“. Prosto, profesionalac (lice na određenoj funkciji) mora da ima znanja za obavaljanje posla koim se bavi. A ako ne zna nešto mora da konsultuje nekog stručnijeg, neznanje ga ne izvinjava. A ako mu je pak nešto predočeno, onda više nema mesta sumnji, on je sve to morao da proveri.
I sad, kreativan tužilac bi mogao da iskonstruiše da je ovde reč o krivčnom delu „Iznuda“ iz člana 214. Krivičnog zakonika („Sl. glasnik RS“, br. 85/2005, 88/2005-ispr., 107/2005-ispr., 72/2009, 111/2009, 121/2012, 104/2013, 108/2014, 94/2016 i 35/2019) – u daljem tekstu: KZ, koje čini onaj onaj ko u u nameri da sebi ili drugom pribavi protivpravnu imovinsku korist, silom ili pretnjom prinudi drugog da nešto učini ili ne učini na štetu svoje ili tuđe imovine, za šta je predviđena kazna zatvora od jedne do osam godina. A ako je delom pribavljena imovinska korist u iznosu preko 450.000 dinara, učinilac će se kazniti zatvorom od dve do deset godina, a ako je korist preko 1.500.000 dinara, kazna je zatvor od tri do dvanaest godina. Kod ponovljenih dela u produženom trajanju traži se identitet oštećenih ili istovrsnost radnje, te se sabiraju iznosi, tako da oblik dela (teži ili lakši) zavisi od toga koliko je lica oštećeno na ovaj način i koliki je ukupni iznos protivpravne imovinske koristi. A nije potrebno pribaviti korist sebi, to može biti pribavljeno „i drugom“, firmi na primer.
E sad neko će reći da ovde nema upotrebe sile jer se pod silom obično podrazumeva samo fizička sila. KZ tu nije od pomoći, jer u istom nema definicije ni šta je sila, ali postoji odrednica da se silom smatra i primena hipnoze ili omamljujućih sredstava, s ciljem da se neko protiv svoje volje dovede u nesvesno stanje ili onesposobi za otpor, što upućuje samo na fizičku komponentu ovog pojma. Da li se upotrebom sile može smatrati i samo korišćenje nadmoćne pozicije, to je stvar pravne teorije i dokazivanja na sudu.
Međutim, ovde nije reč o sili već o pretnji, jer pretnja iako nema svoju definiciju u KZ, ima u pravnoj nauci (čime sam sa bavio u tekstovima „Pretnja i ugrožavanje sigurnosti“ i „Pretnja pri narušavanju javnog reda i mira“ objavljivanim u časopisu Advokatska kancelarija i na Pravnom portalu). Najkraće rečeno, pretnja je stavljanje u izgled nanošenja nekog zla. Stavljanje u izgled može se definisati kao davanje do znanja nekom licu, odnosno činjenje izvesnim da će do neke posledice doći. Najčešće se pretnja upućuje rečima, ali se šire posmatrano može učiniti i gestom. Zlo koje se stavlja u izgled može biti različito, što zavisi od krivičnog dela u čijem je sklopu ta pretnja. Npr. kod dela „Ugrožavanje sigurnosti“ iz člana 138. KZ reč je o pretnji napadom (fizičkim) na život ili telo nekog lica ili njemu bliskog lica. Ali u širem smislu, nanošenje zla može ići i u pravcu uništenja imovine, narušavanja ugleda itd. Ali, najvažnije obeležje pretnje jeste njena protivpravnost. Naime, zlo koje se stavlja u izgled mora biti protivpravno. Jer, staviti u izgled tužbu ili neki zakonski postupak nije i ne može biti pretnja, jer se „preti“ zakonom dozvoljenim sredstvima.
I zato se može iskonstruisati da u situaciji kad neko zna da nema zakonski osnov (ako nije ranije sada zna jer mu je sve predočeno), ali svesno i voljno sprečava drugog u ostvarenju njegovih imovinskih ili kakvih drugih prava, pa čak i ne čineći ništa (odbija da nešto učini), ukoliko mu taj drugi ne učini kakvu pogodnost, u stvari stavlja u izgled nanošenje nekog zla (štetu, nemogućnost da se reši status imovine i sve drugo što iz toga sledi), ostvaruje biće pretnje. A čim je ostvario biće pretnje ostvario je i biće dela iznude, jer svojim postupcima pokušava da prinudi drugog da nešto učini na štetu svoje imovine (da neosnovano isplati novac).
Dakle, potrebno je malo znanja i kreativniji pristup, ali presedan na sudu se može napraviti. A time je i pravno lice automatski učinilo krivično delo, jer po Zakonu o odgovornosti pravnih lica za krivična dela („Sl. glasnik RS”, br. 97/2008), pravno lice može odgovarati za krivična dela iz posebnog dela KZ, ako su ispunjeni uslovi za odgovornost pravnog lica predviđeni zakonom. Odgovornost pravnog lica zasniva se na krivici fizičkih lica koja postupaju u ime tog pravnog lica, jer pravno lice odgovara za krivično delo koje u okviru svojih poslova, odnosno ovlašćenja učini odgovorno lice u nameri da za pravno lice ostvari korist. Bitno je dakle da pravno lice od nekog činjenja ima korist, bez obzira da li se radi o zloupotrebi ovlašćenja, prevari ili pak iznudi. Krivično delo mora da bude direktno povezano sa segmentom poslovanja pravnog lica da bi se moglo govoriti o njegovoj odgovornosti. A odgovornost pravnog lica postoji i ako je zbog nepostojanja nadzora ili kontrole od strane odgovornog lica omogućeno izvršenje krivičnog dela u korist pravnog lica od strane fizičkog lica koje deluje pod nadzorom i kontrolom odgovornog lica. A član 12. navedenog zakona propisuje da se pravnom licu za krivično delo mogu izreći kazna, uslovna osuda i mere bezbednosti. Kazne su recimo novčana i prestanak pravnog lica.
A u pokaznom primeru upravo bi prestanak postojanja investitora rešio sva sporna pitanja. Jer u tom postupku (stečaja, jer kod investitora nema uslova za likvidaciju) bi sve moralo biti konačno rešeno. Da je investitor otišao u stečaj kada je prvi put ispunio uslove za to, stvar bi odavno bila rešena, pre svega imovinska pitanja. Pitanje je zašto to nije učinjeno? Možda zato što bi tada morala da budu rešena i pitanja odgovornosti lica koja su preduzimala neke radnje u prethodnom periodu. Stečajni upravnik po zakonu mora da prijavi nadležnim organima svaku sumnju na postojanje krivičnog dela, što važi i za svaki državni organ i lice u njemu (recimo u sudu). Čim postoji saznanje ili sumnja da je izvršeno neko kazneno delo, po službenoj dužnosti mora da se obavesti drugi nadležni organ da preduzme mere iz svoje nadležnosti, jer u suprotnom lica u organu čine kazneno delo zato što nisu obavestili nadležni organ o onome što su saznali (a za njih važe stroži standardi odgovornosti, oni moraju da znaju i da pretpostave). Tako da tu nije reč o onome šta neko želi, već mora da učini. Očekivati da zastarelost reši pitanja odgovornosti je naivno nadanje. Jer, zastarelost se prekida određenim radnjama i nastupanjem nekih okolnosti, počinje da teče iznova, na vreme potrebno za apsolutnu zastarelost utiču iznosi i kvalifikacija dela, a dok se čeka da nastupi za jedno delo, vidimo da je moguće počiniti drugo (čak i nečinjenjem) … i tako unedogled.
6. Umesto zaključka
Da li i ovo potvrđuje tezu da glavni problem našeg pravnog sistema nije korupcija, već neznanje? Propisi nam jesu prepuni praznina, ali propusti u pisanju propisa nikako se ne smeju nadomešćivati slobodnim tumačenjem istih (a što se najčešće čini).
A zašto niko ne preduzima ništa u vezi svega navedenog, to je potpuno drugo pitanje koje neću komentarisati.
Izvor: Izvodi iz propisa, sudske prakse i sl. mišljenja preuzeti su iz programa „Propis Soft“, Redakcija Profi Sistem Com-a.
Napomena: Tekst prvobitno objavljen u časopisu “Advokatska Kancelarija”, broj 68-69, april-maj 2020. god.
