Posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti
Narodna skupština usvojila je Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti („Sl. glasnik RS“, br. 95/2013) (u daljem tekstu – zakon), koji stupa na snagu i primenjuje se od 8. novembra 2013. godine, osim odredaba pojedinih članova čije je stupanje na snagu odloženo za 12, odnosno 18 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona. Ovim zakonom uređuju se uslovi i način obavljanja posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, kao i nadzor nad primenom ovog zakona.
I. Razlozi za donošenje i ciljevi zakona
Problemi koji postoje u oblasti prometa i zakupa nepokretnosti, a koje bi zakon trebalo da reši, pre svega i potiču od toga što do sada Republika Srbija nije imala pravnu regulativu koja bi propisivala uslove, odnosno pravila za vršenja poslova posredovanja u prometu nepokretnosti. To se na tržištu odrazilo tako što je samo određeni broj posrednika poslovao u skladu sa evropskim standardima, dok ostali nisu poštovali ni pravila dobrih običaja poslovanja (često ni najosnovnije moralne norme ponašanja), te su kupci, odnosno prodavci imali velike probleme, a najčešće velike finansijske izdatke, koji nisu odgovarali uslugama pruženim od strane posrednika.
Ovaj zakon, ukoliko se u praksi ostvare njegove odredbe, trebalo bi da otkloni sledeće probleme u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnostima:
veliki procenat učešća sive ekonomije u poslovima posredovanja u prometu i
zakupu nepokretnosti;
nekvalitetnu uslugu posrednika;
nepostojanje osiguranja od odgovornosti;
nepostojanje potrebne stručne sprema za lice koje obavlja poslove posredovanja;
posrednici nemaju obavezu da prikažu svu dokumentaciju u vezi sa nepokretnošću, niti da ta dokumenta tj. kopije dokumenata čuvaju;
retko zaključivanje ugovora o posredovanju u praksi, odnosno nepostojanje svih potrebnih elemenata, obaveze i odgovornosti posrednika u ugovorima;
naplaćivanje provizije u gotovom, a ne preko računa, što praktično onemogućava kontrolu tokova novca i oporezivanje;
nepostojanje adekvatnog izvora podataka o obavljenim transakcijama u posredovanju u prometu nepokretnosti (obim, vrsta, vrednost, po teritoriji itd).
Ciljevi koji bi trebalo da ostvari zakon:
uvođenje reda u oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti prema evropskim standardima, što doprinosi razvoju tržišta nepokretnosti u državi;
podizanje kvaliteta usluge za kupce i prodavce nepokretnosti;
jačanje konkurencije između posrednika, što domaće tržište nepokretnosti čini atraktivnijim za strana ulaganja (čemu doprinosi i regulisanje ovog pitanja na istovetan način kao države regiona i zemlje članice EU);
uvid u Registar posrednika, bez ograničenja za zainteresovane strane, posredstvom interneta, čime se pruža podrška legalnom poslovanju i u značajnoj meri onemogućava siva ekonomija.
Kao opšti cilj ovog zakona, trebalo bi da bude jačanje ukupne pravne sigurnosti u Republici Srbiji.
II. Definisanje osnovnih pojmova
Zakonodavac pre svega definiše delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti i to kao delatnost koja obuhvata poslove pronalaženja radi dovođenja u vezu sa nalogodavcem druge ugovorne strane, koja bi sa njim pregovarala o zaključenju, odnosno zaključila ugovor o prometu ili zakupu nepokretnosti, a koji se obavljaju uz novčanu naknadu.
Zatim, posrednik je privredno društvo, odnosno preduzetnik koji ima sedište u Republici Srbiji i koji je upisan u Registar posrednika.
I na kraju, Registar posrednika predstavlja registar koji u pisanoj i elektronskoj formi vodi ministarstvo nadležno za poslove trgovine.
III. Uslovi za obavljanje posredovanja
III.1. Registar posrednika
Od 8. maja 2015. godine, kao osnovni uslov za obavljanje poslova posredovanja u ovoj oblasti je upis u Registarposrednika na osnovu zahteva lica koje traži upis u taj registar. Registar objavljuje ministarstvo nadležno za poslove trgovine na svojoj internet stranici, a u cilju veće transparentnosti registar je javan i svako može besplatno izvršiti uvid u podatke koji se vode u Registru, bez ograničenja. Zakonodavac članom 12. ovog zakona povećava i precizira značaj upisa, time što propisuje zabranu obavljanja posredovanja bez upisa u Registar.
Prema članu 5. ovog zakona, da bi podnosilac zahteva mogao da se upiše u registar neophodno je:
1) da preduzetnik ili najmanje jedno fizičko lice koje osniva privredno društvo, odnosno drugi član privrednog društva, ili najmanje jedan zaposleni, odnosno najmanje jedno lice koje je angažovano van radnog odnosa ima položen stručni ispit iz člana 11. ovog zakona;
2) važeći ugovor o osiguranju zaključen u skladu sa članom 13. ovog zakona;
3) odgovarajući poslovni prostor u skladu sa članom 14. ovog zakona;
4) da nije izrečena zaštitna mera iz člana 32. stav 2. i člana 33. stav 4. ovog zakona, koja je na snazi u vreme podnošenja zahteva.
U Registar se upisuju i vode podaci o posrednicima, o zaposlenim ili angažovanim licima sa položenim stručnim ispitom za obavljanje poslova posrednika, adresi poslovnog prostora posrednika i izrečenim zaštitnim merama zabrane vršenja posredovanja i javnog objavljivanja presude.
Svaka promena podataka koje se evidentiraju u Registru se upisuje, radi ažurnosti ovih podataka, a posrednik ima obavezu da to i prijavi Registru u roku od 7 dana od nastanka ove promene.
Zainteresovano lice može od nadležnog ministarstva dobiti izvod iz Registra, u roku od 3 dana od prijema zahteva.
Ukoliko prestane da postoji neki od prva tri uslova za upis u Registar iz čl. 5. zakona, posrednik se briše iz Registra. Brisanje iz Registra može biti izvršeno i na lični zahtev posrednika. Rešenje o brisanju donosi nadležni ministar.
III.2. Stručni ispit
U cilju profesionalizacije posrednika, zakon uvodi obavezu za posrednike, da najmanje jedno lice (preduzetnik, najmanje jedno fizičko lice koje osniva privredno društvo, odnosno drugi član privrednog društva, ili najmanje jedan zaposleni, odnosno najmanje jedno lice koje je angažovano van radnog odnosa) mora imati položen stručni ispit za bavljanje delatnošću posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti. Odredbe o stručnom ispitu primenjuju se od 8. novembra 2014. godine, što posrednicima, odnosno fizičkim licima koji se bave ovim poslom, ostavlja rok od 6 meseci da polože ovaj ispit, da bi ispunili prvi uslov za upis u Registar. I ovde zakon članom 12. stav 2. dodatno naglašava neophodnost stručnog osposobljavanja u posredovanju, propisivanjem zabrane obavljanja poslova posredovanja kod posrednika od strane fizičkog lice koje nema položen stručni ispit. Takođe, radi izbegavanja sukoba interesa, ovo lice iako ima položen stručni ispit ne može istovremeno da obavlja poslove posredovanja za dva ili više posrednika, osim uz pisanu saglasnost svih posrednika koji učestvuju u tom poslu i ako su nalogodavci i lica koja će eventualno zaključiti posredovani posao sa nalogodavcima obavešteni o tome.
Pri tom, postoje i 2 uslova za samo polaganje ovog ispita, koji moraju biti kumulativno ispunjeni: 1) lice koje polaže stručni ispit mora da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije i 2) najmanje IV stepen stručne spreme. O položenom ispitu izdaje se posebno uverenje.
III.3. Ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu
Sledeća, izuzetno važna obaveza za posrednika je da od 8. maja 2015. god, u svakom trenutku poslovanja mora da ima važeći ugovor o osiguranju od odgovornosti za eventualnu štetu koju bi povredom ugovornih obaveza preuzetih ugovorom o posredovanju mogao da nanese nalogodavcu, što je potpuna novina u oblasti prometa i zakupa nepokretnosti. Pri tom, svota osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju, odnosno ukupno minimalno 45.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti za sve odštetne zahteve u jednoj godini osiguranja.
III.4. Poslovni prostor i oprema
Što se tiče poslovnog prostora i opreme, nisu predviđeni posebno strogi uslovi, ali ipak to mora biti odgovarajući poslovni prostori sa odgovarajućom opremom, i ispunjavati minimalne tehničke uslove i posebno naglašeno – funkcionalno izdvojeni od stambenog prostora.
IV. Način obavljanja posredovanja
Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, koji zaključuju nalogodavac i posrednik. Dakle, nema posredovanja bez ugovora i to ugovora posebno propisane forme – pisani ugovor, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.
Kako Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti predstavlja lex specialis u odnosu na Zakon o obligacionim odnosima, a ugovor o posredovanju, koji propisuje kao obavezan u poslovanju posrednika, posebnu vrstu ugovora o posredovanju iz čl. 813. ZOO, na sve što nije predviđeno ovim zakonom, pa i na ovaj ugovor, shodno se primenjuju odredbe ZOO.
Što se tiče sadržine ugovora, zakon prilično detaljno propisuje prava i obaveze posrednika i nalogodavca, odnosno ugovornih strana. Pored toga sadržinu ugovora čine naročito podaci o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika, nalogodavcu, vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje, o visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade, roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene.
Prilično detaljno propisivanje uslova poslovanja, zakon nastavlja i kroz posebne odredbe u vezi prestanka važenja ugovora o posredovanju.
Posrednik ima obavezu vođenja evidencije o posredovanju, koja sadrži podatke o ugovorima o posredovanju i ugovorima o potposredovanju, a naročito podatke o nalogodavcu, nepokretnosti čiji promet, odnosno zakup je predmet posredovanja, ishodu posredovanja i posredničkoj naknadi.
Posebna pravila se uvode i prilikom oglašavanja u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti koji su predmet posredovanja, te oglas mora sadržati određene podatke propisane čl. 18. zakona, a zabranjeno je oglašavanje u vezi sa prometom, odnosno zakupom nepokretnosti za čiji promet, odnosno zakup posrednik nema zaključen ugovor o posredovanju, odnosno ugovor o potposredovanju.
Standard ponašanja posrednika koji zakon zahteva je pažnja dobrog privrednika.
Takođe, posrednik je dužan da odredi opšte uslove poslovanja u skladu s ovim zakonom i drugim propisima, koji sadrže iznos, odnosno način određivanja iznosa posredničke naknade, opis poslova koje je posrednik dužan da obavi u zamenu za naknadu, kao i vrstu i visinu troškova za dodatne usluge. Ove uslove mora u svom poslovnom prostoru istaći na vidnom mestu, a isti predstavljaju i sastavni deo ugovora o posredovanju.
Članom 29. zakona ostavljena je mogućnost za posrednika preneti svoja prava i obaveze iz ugovora o posredovanju, u celini ili delimično, na drugog posrednika, zaključivanjem ugovora o potposredovanju. Ali, dalje zakon posebno naglašava da takva mogućnost mora biti predviđena u prethodno zaključenom ugovoru o posredovanju, kroz izričitu saglasnost nalogodavca, kome je posrednik dužan predati kopiju ugovora o potposredovanju u roku od tri dana od dana zaključenja.
V. Nadzor
Nadzor nad primenom zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona vrši ministarstvo nadležno za poslove trgovine(u momentu pisanja ovog teksta to je Ministarstvo spoljne i unutrašnje trgovine i telekomunikacija), a dok inspekcijski nadzor vrši ministarstvo preko tržišnog inspektora, na osnovu ovlašćenja propisanih zakonom kojim se uređuje trgovina.
VI. Kaznene odredbe
I na kraju, odredbe o prekršajima, kaznama i zaštitnim merama, koje će biti primenjene ukoliko se ne budu poštovale imperativne norme ovog zakona:
Novčanom kaznom u visini od dvostruke do petostruke vrednosti uobičajene posredničke naknade kazniće se za prekršaj pravno lice, preduzetnik, fizičko lice, odnosno odgovorno lice u pravnom licu, ako obavlja posredovanje, a nije upisano u Registar posrednika. Uz kaznu navedenim licima se mogu izreći i zaštitne mere i to:
zabrana vršenja posredovanja u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti od jedne do tri godine;
i javnog objavljivanja presude.
Pored ove kazne, zakon predviđa i kaznu za 9 posebnih prekšaja iz člana 33, čiji se raspon za pravno lice kreće od 100.000 do 500.000 dinara, za preduzetnika kazne od 50.000,00 do 500.000,00 dinara, a za odgovorno lice u pravnom licu od 10.000,00 do 100.000,00 dinara. Kod pojedinih prekršaja iz ove grupe, takođe se mogu izreći navedene zaštitne mere, s tim što je kod zabrane vršenje posredovanja gornja granica trajanja zabrane spuštena na dve godine.
VII. Zaključak
Kao zaključak reći ćemo da ovaj, kao i svi drugi propisi imaju dobru nameru zakonodavca, ali da će njihov domet i primena u praksi zavisiti od spremnosti državnih organa da u njegovom sprovođenju idu do kraja i o od samih kadrova koji će sprovoditi kontrolu poštovanja istog.
