Pojam
U skladu sa Zakona o stanovanju i održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“, br. 104/2016)(u daljem tekstu: Zakon) koji se primenjuje se od 31. decembra 2016. god:
Poseban deo zgrade predstavlja posebnu funkcionalnu celinu u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. Zajedničkim delovima zgrade smatraju se delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni.
U cilju boljeg razumevanja novog Zakona, u nastavku će biti razjašnjeni pojedini pojmovi kao i ovlašćenja, prava, obaveze, odgovornosti i sankcije vlasnika delova zgrada koji proizlaze iz odredaba Zakona.
Pravo svojine
Na posebnom delu zgrade može postojati isključiva svojina jednog lica, susvojina ili zajednička svojina u skladu sa zakonom.
Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i:
– pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade,
– pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i
– pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Mogućnost pretvaranja i promene namene delova zgrade
Propisana je mogućnost pretvaranja posebnog dela zgrada u zajednički deo. Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela zgrade i stambene zajednice, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade, u skladu sa propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja. Potpisi ugovornih strana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
Pored pomenutog pretvaranja, poseban deo zgrade može promeniti i svoju namenu. O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim ovim zakonom i propisima kojima se uređuju planiranje i izgradnja.
Zajednički delovi zgrade u službi posebnih
Što se zajedničkih delova grade tiče oni služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade i smatraju se jednom stvari, ako zakonom nije drugačije određeno. Na njima vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.
Članom 9. Zakona propisano je raspolaganje zajedničkim delovima zgrade – prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja, te da o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona.
Prenos prava vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova. Potpisi ugovornih strana overavaju se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.
Ugovorom se određuju:
– rok za završetak svih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji ne može biti duži od pet godina od dana zaključenja ugovora,
-međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i
-sticanje prava svojine nad posebnim delom zgrade nakon završetka odgovarajućih radova.
Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u roku predviđenom ugovorom, rok se može produžiti uz saglasnost stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova, potpisivanjem aneksa ugovora kojim se produžava rok.
Ukoliko se aneks ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog ugovora, ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a sticalac prava je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije drugačije određeno.
Na zajedničkim delovima zgrade ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti, osim ukoliko se hipoteka i drugi stvarnopravni tereti ne uspostavljaju na zgradi kao celini.
Svojina nad delovima koji istovremeno pripadaju različitim posebnim, odnosno zajedničkim delovima zgrade
Članom 10. Zakona reguliše se svojina nad delovima koji istovremeno pripadaju različitim posebnim, odnosno zajedničkim delovima zgrade.
Ako je deo zgrade zbog svog položaja istovremeno poseban i zajednički deo zgrade (kao što su: noseći zid zgrade koji je istovremeno i zid posebnog dela, noseći stub koji prolazi kroz posebni deo, krov iznad posebnog dela ili fasada zgrade) takav deo smatra se zajedničkim delom zgrade, dok vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo upotrebe tog dela bez prava da mu menja fizička svojstva (oblik, strukturu, uključujući i boju) osim ako je reč o površinama koje čine deo unutrašnjosti tog posebnog dela ili kada se izvode radovi na unapređenju svojstava tog posebnog dela ili zgrade kao celine, pod uslovom da se time ne ugrožavaju funkcije tog dela kao zajedničkog dela.
Na delu zgrade koji je sastavni deo dva ili više posebnih delova, a ne služi zgradi kao celini, postoji susvojina vlasnika posebnih delova sa jednakim delovima, srazmerno broju posebnih delova.
Svojina nad samostalnim delom zgrade i delovima mreže
Kada je u pitanju svojina nad samostalnim delom zgrade i delovima mreže u skladu sa čl. 11. Zakona samostalan deo zgrade može biti u zajedničkoj nedeljivoj svojini vlasnika posebnih delova zgrade ili može biti u svojini lica u čijem je vlasništvu transformatorska stanica, odnosno instalacija i oprema neophodna za projektovano korišćenje i funkcionisanje zgrade.
Delovi mreža u zgradi do merila, ako merilo postoji, ukoliko nije drugačije određeno, u svojini su subjekta koji pruža usluge tom mrežom, a od merila čine deo posebnog, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade.
Delovi elektroenergetske mreže u zgradi do merila, uključujući merilo, opremu i instalacije smeštene u merno-razvodni orman, odnosno razvodni orman, u svojini su operatora distributivnog sistema, a od merila čine deo posebnog, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade.
Ako na mreži ne postoji merilo, delovi mreže u zgradi u svojini su subjekta koji pruža usluge tom mrežom do mesta priključenja posebnog dela, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade, a ako mesto priključenja nije moguće precizno odrediti, deo mreže inkorporiran u posebni deo zgrade smatra se sastavnim delom tog posebnog dela, odnosno zajedničkim delom zgrade ako je inkorporiran i služi u zajedničkim delovima zgrade.
Vlasnici posebnih delova zgrade dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja u skladu sa posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, odnosno transformatorske stanice, instalacija i opreme, kao i skloništa koja se nalaze u zgradi (kućna i blokovska).
Prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade
Članovima od 12, 13 i 14 propisana su prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade.
Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo:
– da isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom delu zgrade, da izvrši popravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade, da svoj poseban deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom,
-da upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom i
-da pokrene postupak u predviđenom roku pred nadležnim osnovnim sudom za utvrđivanje ništavosti odluke skupštine stambene zgrade koja je doneta suprotno ovom zakonu;
– ima pravo prečeg prenosa, odnosno da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja ili dogradnje, kao i način i postupak na koji vlasnik posebnog dela ostvaruje pravo prečeg prenosa (Kao što su način dostavljanja ponude i sadržaj ponude, rok i način postupanja po dobijanju ponude, odnosno dostavljanje odgovora o prihvatanju ponude, postupanje i kriterijumi za prednost u slučaju da ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova zgrade, odnosno više vlasnika susednih posebnih delova zgrade ili više vlasnika posebnih delova zgrade čije nepokretnosti nisu susedne zajedničkom delu koji se ustupa). Takođe je propisano da imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu zajedničkog dela oglasi bez dejstva ako stambena zajednica prenese određeni zajednički deo zgrade, a nije ga prethodno ponudila imaocu prava prenosa ili je taj deo prenela pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude.
Vlasnik posebnog dela zgrade ima obavezu:
-da upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade,
-da svoj poseban deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava ili onemogućava uobičajena upotreba ostalih delova zgrade,
-da održava zajednički i da učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada,
-da trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom,
-da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to neophodno za održavanje drugog dela.
Prolaz kroz posebni deo i njegova upotreba
Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade koji je dužan da dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ima pravo da zahteva da njegov posebni, odnosno samostalni deo zgrade bude vraćen u stanje u kome se nalazio pre nego što je dozvolio prolaz ili njegovu upotrebu, odnosno ima pravo na naknadu štete koja je pričinjena prolazom ili upotrebom na posebnom, odnosno samostalnom delu zgrade.
Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela zgrade imaju:
– svaki vlasnik posebnog dela zgrade,
– vlasnik samostalnog dela zgrade i
– stambena zajednica, u skladu sa svojim pravom koje proizlazi iz obaveze vlasnika posebnog dela zgrade.
Način uređivanja prava i obaveza u pogledu upravljanja i održavanja
Vlasnici posebnih delova zgrade u stambenoj zajednici svoja prava i obaveze u pogledu upravljanja i održavanja ostvaruju i vrše u skladu sa zakonom, a izuzetno mogu svoje međusobne odnose, prava i obaveze urediti i pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova zgrade, ukoliko zakonom nije drugačije određebo.
Član skupštine stambene zajednice
Vlasnici posebnih delova su članovi skupštine stambene zajednice.
Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.
Na sednici skupštine umesto vlasnika posebnog dela može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi.
Navedeno se na sednice kada se bira i razrešava upravnik, kada se donosi odluka o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika, kada se donosi odluka o uzimanju kredita, kada se donosi odluka o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade i kada se donosi odluka o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade u kom slučaju samo vlasnik posebnog dela može da učestvuje u radu i glasa.
Svaki vlasnik posebnog dela može podneti inicijativu za zakazivanje sednice skupštine. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.
Vlasnik posebnog dela ima jedan glas u skupštini stambene zajednice, odn. onoliko glasova koliko ima posebnih delova u vlasništvu.
Izuzetak od navedenog pravila se odnosi na vlasnika garaže, garažnog mesta ili garažnog boksa koji nema poseban glas po osnovu prava svojine na tom posebnom delu osim u slučaju da je to jedini posebni deo koje jedno lice poseduje, u kom slučaju ima pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, garažno mesto, odnosno garažni boks.
Vlasnik posebnog dela može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici.
U vršenju ovlašćenja odlučivanja, odnosno glasanja, kada je poseban deo zgrade u susvojini, suvlasnicima pripada odgovarajući deo glasova za taj poseban deo srazmerno njihovom udelu u susvojini.
Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.
Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.
Smatra se da je vlasnik posebnog dela uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).
Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.
Odgovornost za štetu i pravo regresa
Kada je u pitanju odgovornost za štetu, vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova odgovaraju solidarno zajedno sa stambenom zajednicom za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.
U navedenom slučaju, stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana isplate, odnosno naknade štete oštećenom.
Vlasnici posebnog, odnosno samostalnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze.U navedenom slučaju, vlasnici posebnog i samostalnog dela odgovaraju solidarno.
Vlasnik posebnog, odnosno samostalnog dela koji ispuni obavezu stambene zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih delova.
Vlasnik posebnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela ako ne postupi u skladu sa odredbom o bavezi održavanja zgrade bez obzira na krivicu.
Vlasnik samostalnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njihovog samostalnog dela ako ne postupi u skladu sa odredbom o bavezi održavanja zgrade, bez obzira na krivicu.
Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete.
Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.
Pokretanje postupka za imenovanje profesionalnog upravnika
Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga,
Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.
U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju prema sledećim kriterijumima:
1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;
2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade.
U slučaju da je jedno lice vlasnik više posebnih delova, uključujući i garažu, garažno mesto i garažni boks, za svaki takav posebni deo se plaćaju troškovi shodno navedenim kriterijumima.
Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika, odnosno profesionalnog upravnika da mu se omogući elektronski ili drugi uvid u stanje i promene na tekućem računu stambene zajednice.
Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo na naknadu štete od lica koje je odgovorno za štetu na njegovom posebnom delu zgrade po opštim pravilima o odgovornosti za štetu.
Vlasnik samostalnog dela zgrade ima pravo na naknadu štete od lica koje je odgovorno za štetu na njegovom samostalnom delu zgrade po opštim pravilima o odgovornosti za štetu.
Zahtev za iseljenje
Kada je u pitanju bespravno useljenje odn. ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje.
Novčana kazna
U skladu sa čl. 132. Zakona novčanom kaznom od 5.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice kao vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik zgrade ako:
1) se nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne pridržava obaveza propisanih članom 14. ovog zakona tj. da :
– upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog, odnosno samostalnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade;
– svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, ne onemogućava i ne remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;
– održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade u granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela; da učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;
– trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi dolaska do određenog posebnog, odnosno samostalnog dela zgrade;
– dozvoli prolaz kroz svoj poseban, odnosno samostalni deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze.
2) ne obavesti upravnika zgrade u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, ukoliko je ugovorio da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom.
3) nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne preduzme hitno izvođenje radova i druge mere po hitnim intervencijama, odnosno u cilju sprečavanja nastanka štetnih posledica po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti;
4) kao izabrani upravnik ne preduzme potrebne radnje, uključujući i podnošenje tužbe, u cilju regresa za troškove održavanja, odnosno popravke, protiv lica koje je odgovorno za oštećenje zajedničkih delova zgrade u roku od dva meseca od saznanja za štetu i odgovorno lice;
5) se i pored rešenja inspektora o pridržavanju opštih pravila kućnog reda ne pridržava opštih pravila kućnog reda;
6) i pored rešenja inspektora ne omogući nesmetano obavljanje radova u meri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijalnih dobara;
7) i pored rešenja inspektora ne dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to neophodno za popravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze;
8) nastavi sa korišćenjem zgrade, odnosno dela zgrade nakon donetog rešenja o zabrani korišćenja zgrade, odnosno dela zgrade ukoliko se ona ne koristi u skladu sa svojom namenom do pribavljanja odgovarajućeg rešenja nadležnog organa;
9) u naloženom roku ne vrati deo zgrade u prethodno stanje;
Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se pravno lice kao vlasnik posebnog dela novčanom kaznom od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara.
Novčanom kaznom u fiksnom iznosu od 5.000,00 dinara kazniće se fizičko lice ako:
1) ne obezbedi pristup samostalnom delu zgrade licima koja u skladu sa posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, odnosno transformatorske stanice, instalacija i opreme, kao i skloništa koja se nalaze u zgradi;
2) kao izabrani upravnik ne podnese prijavu za upis stambene zajednice i upravnika u roku od 15 dana od prve sednice skupštine, odnosno promenu upravnika i registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u registru stambenih zajednica u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene;
3) kao izabrani upravnik ne izvršava obaveze propisane Zakonom;
4) kao profesionalni upravnik ne izvršava obaveze propisane Zakonom;
5) ne učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.
Izvor: Izvod iz Zakona preuzet je iz programa “Propis Soft”-Redakcija Profi Sistem Com-a.
