Javnobeležnička komora Srbije ističe da u Republici Srbiji ne postoji „delimično regulisano“ tržište nepokretnosti, da se svi ugovori o prometu nepokretnosti u javnobeležničkim kancelarijama potvrđuju i overavaju u skladu sa važećim propisima i dostavljaju nadležnim službama katastra na upis.
Javnobeležnička komora Srbije smatra da Republički geodetski zavod nanosi štetu tržištu nepokretnosti i svim učesnicima u ovom poslu Izveštajem u kome navodi da tržište nepokretnosti obuhvata, kako pišu, „tri sistema – regulisan, delimično regulisan i neregulisan sistem tržišta nepokretnosti“.
Formulacije, kao i ocene, procene i „parametri“ koje se u Izveštaju navode, nemaju uporište ni u jednom važećem propisu u Republici Srbiji, pa samim tim ne mogu predstavljati realan izveštaj o tržištu nepokretnosti.
Ovim izveštajem se, pored ostalog, stvara panika kod građana i privrede da većina prometa objekata u izgradnji pripada nekakvom „delimično regulisanom tržištu“ u kome postoje značajni rizici i za kupce i za prodavce. U izveštaju se ne navodi činjenica da je, u skladu sa važećim Zakonom o upisu u katastar nepokretnosti i vodova i Zakonom o planiranju i izgradnji, obaveza katastra da objekte u izgradnji predbeleži.
Republički geodetski zavod u Izveštaju kaže i da „delimično regulisani sistem tržišta nepokretnosti obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar“, čime dovodi celokupnu javnost u tešku zabludu da je protivzakonit promet nepokretnosti ili delova nepokretnosti u izgradnji ili izgrađenih u skladu sa zakonom, a koji, iz raznih razloga, još nisu zavedeni u katastru.
Javnobeležnička komora Srbije podseća javnost, ali i Republički geodetski zavod, da javni beležnici solemnizuju (potvrđuju i overavaju) ugovore o prometu nepokretnosti, da ulaze u sadržinu svakog pojedinačnog ugovora – proveravajući u detalje status nepokretnosti i dozvoljenost pravnog posla.
Svaki promet nepokretnosti koji se obavi uz solemnizaciju ugovora kod javnog beležnika u potpunosti je regulisan važećim zakonskim propisima, bilo da se radi o novoizgrađenim objektima, starim objektima ili objektima u izgradnji.
Javnobeležnička komora Srbije već nekoliko godina insistira na doslednoj primeni zakona i upisu predbeležbi, ali taj koristan, zakonom predviđen alat, kojim bi se i u katastru videli objekti sa odgovarajućim dozvolama, u Republičkom geodetskom zavodu i dalje veoma retko koriste.
Prema uvidu javnih beležnika, nepostojanje predbeležbi i veliki broj nerešenih prethodnih zahteva za upis u katastru su upravo najčešći razlozi za to što neki prometi nisu sprovedeni u katastru.
Zakon o planiranju i izgradnji, naime, nalaže da svaki objekat u izgradnji i stan u tom objektu treba da bude „predbeležen” do izdavanja upotrebne dozvole, kada se predbeležba pretvara u uknjižbu.
Kada se overi kupoprodajni ugovor za stan u izgradnji, katastar treba da izvrši predbeležbu kupca koji tako postaje „predbeleženi vlasnik”. JKS smatra da bi se tim postupkom katastra, u skladu sa Članom 22. Zakona o upisu u katastar nepokretnosti i vodova, svakako, povećala pravna sigurnost.
S obzirom na to da je tih predbeležbi malo u odsnosu na broj objekata u izgradnji, javni beležnici na sve druge načine proveravaju status objekata – gledajući graćevinske dozvole, status investitora, registar prometovanih nepokretnosti…
Imajući sve ovo u vidu, Javnobeležnička komora Srbije apeluje na Republički geodetski zavod da u svojim izveštajima ne koristi termine poput „delimično regulisanog tržišta“, „regulisanog“ ili „neregulisanog“, jer oni ni formalno ni suštinski ne postoje u pravnoj praksi u Republici Srbiji.
Što se tiče posla koji obavljaju javni beležnici u okviru tržišta nepokretnosti – to je isključivo solemnizacija (potvrda i overa) ugovora – koji su u skladu sa svim važećim zakonima i propisima.
Predbeležba i zabeležba pravno su regulisane odredbama člana 11-14 Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova („Sl. glasniku RS“, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019 i 15/2020), prema kojima:
Predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima.
Predbeležba se vrši na osnovu isprave za upis koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava, i to:
1) ako je u ispravi postavljen uslov ili odložni rok za sticanje prava, a uslov i rok nisu ispunjeni;
2) ako je u odluci vršioca javnih ovlašćenja određen upis predbeležbe.
Ako rok za opravdanje predbeležbe nije određen u ispravi iz stava 2. ovog člana, taj rok iznosi tri meseca. Rok za opravdanje predbeležbe čini sastavni deo predbeležbe.
Predbeležba se vrši i ako je predmet upisa objekat, odnosno posebni delovi objekta u izgradnji, kao i prenos prava na objektu u izgradnji, odnosno posebnom delu objekta u izgradnji.
Predbeležba iz stava 4. ovog člana vrši se na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska dozvola i potvrde o prijavi radova po toj dozvoli, odnosno na osnovu ugovora o prometu objekta, odnosno posebnih delova objekta u izgradnji koji je podoban za upis.
Predbeležba iz stava 4. ovog člana upisuje se bez označenja roka trajanja te predbeležbe.
Opravdanje i brisanje predbeležbe
Predbeležba se opravdava otklanjanjem smetnji za upis stvarnih prava koje su postojale u trenutku upisa predbeležbe, odnosno naknadnim dostavljanjem dokaza o ispunjenju uslova ili nastupanjem roka za sticanje, odnosno upis stvarnih prava.
Opravdanjem predbeležba postaje upis stvarnih prava, o čemu se donosi rešenje, sa dejstvom od trenutka upisa predbeležbe.
Ako ne bude opravdana u roku, predbeležba iz člana 11. stav 2. ovog zakona se briše rešenjem po zahtevu stranke, a po službenoj dužnosti istekom roka iz člana 11. stav 3. ovog zakona.
Upisom objekta, odnosno posebnih delova objekata u katastar nepokretnosti na osnovu pravnosnažne upotrebne dozvole, predbeležbe svojstva investitora objekta u izgradnji, odnosno kupca tog objekta ili posebnih delova tog objekta, upisane u skladu sa članom 11. stav 4. ovog zakona, prelaze u pravo svojine, ako su ispunjeni svi drugi uslovi za sticanje prava svojine propisani zakonom, a upisane hipoteke prenose se na objekat, odnosno poseban deo objekta, vodeći računa o redosledu tih upisa.
Raspolaganja predbeleženim pravom
Po upisu predbeležbe dozvoljeni su upisi protiv predbeleženog imaoca prava, s tim što su ovi upisi uslovljeni opravdanjem, odnosno brisanjem predbeležbe i takođe se upisuju kao predbeležbe.
Opravdanjem predbeležbe osnažuju se i postaju bezuslovni svi upisi protiv predbeleženog imaoca prava, ako su za to ispunjeni svi propisani uslovi.
Ako se ne opravda u roku, predbeležba se briše, kao i sve naknadne predbeležbe protiv predbeleženog imaoca prava.
Zabeležba
Zabeležba je upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju činjenice koje su od značaja za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, koje se odnose na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti.
Upis zabeležbe iz stava 1. ovog člana ne sprečava dalje upise na nepokretnosti na koju se ta zabeležba odnosi, osim ako je suprotno izričito propisano zakonom, već su od upisa zabeležbe sva raspolaganja imaoca prava i upisi u katastru nepokretnosti koji su protivni svrsi upisane zabeležbe, uslovni i zavise od ishoda rešavanja stvarnih prava na nepokretnosti zbog kojih je zabeležba upisana.
Izuzetno od stava 2. ovog člana, upis zabeležbe odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti sprečava dalje upise koji se odnose na zabranjeno otuđenje i opterećenje nepokretnosti imaocu upisanog prava.
Vrste zabeležbi
U katastar nepokretnosti upisuju se sledeće zabeležbe:
1) zabeležba da je dostavljena isprava za upis po službenoj dužnosti u skladu sa članom 23. ovog zakona, odnosno da je podnet zahtev za upis u katastar nepokretnosti u skladu sa članom 25. ovog zakona;
2) zabeležba da prvostepena odluka nije konačna;
3) zabeležba da prvostepena odluka nije pravnosnažna, osim ako se radi o odluci u upravnoj stvari koja za predmet ima zabeležbu spora;
4) zabeležba upravnog spora protiv drugostepene odluke o upisu u katastar nepokretnosti, osim ako se radi o odluci u upravnoj stvari koja za predmet ima zabeležbu spora;
5) zabeležba ličnih stanja imaoca prava;
6) zabeležba spora po tužbi radi utvrđenja prava svojine na nepokretnosti, spora po tužbi poverioca radi pobijanja pravnih radnji dužnika kojim se raspolagalo nepokretnošću u skladu sa zakonom koji uređuje obligacione odnose, kao i sa zakonom koji uređuje stečaj, spora radi utvrđenja ništavosti, odnosno poništenja pravnog posla na osnovu kojeg je upisano lice koje je imalac prava u trenutku upisa ove zabeležbe, odnosno njegov univerzalni sledbenik, kao i svakog drugog spora o pravu svojine na toj nepokretnosti, ako ga je tužilac pokrenuo jer je na to upućen od strane vanparničnog suda ili drugog ovlašćenog lica;
7) zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti;
8) zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju;
9) zabeležba postojanja bračnog ugovora, odnosno ugovora o deobi imovine između supružnika ili vanbračnih partnera;
10) zabeležba postojanja ugovora o koncesiji;
11) zabeležba pokretanja postupka eksproprijacije;
12) zabeležba postupka komasacije;
13) zabeležba da je u toku postupka komasacije komisija utvrdila promenu imaoca prava na parceli;
14) zabeležba svojstva kulturnog dobra;
15) zabeležba odluke suda o privremenom oduzimanju imovine, donete u skladu zakonom koji uređuje oduzimanje imovine proistekle iz krivičnog dela;
16) zabeležba postupka koji može da dovede do povraćaja oduzete imovine u naturalnom obliku, u skladu sa zakonom koji uređuje vraćanje imovine oduzete posle 9. marta 1945. godine (zabeležba restitucije);
17) zabeležba postojanja založnog prava na pokretnoj stvari, koje je registrovano u registru zaloge na pokretnim stvarima i pravima, a koje može biti od uticaja na naknadna sticanja prava u vezi sa nepokretnošću u koju se ista ugrađuje, odnosno čiji je pripadak u skladu sa zakonom koji uređuje hipoteku;
18) zabeležba rešenja nadležnog organa o uklanjanju objekta ili dela objekta;
19) zabeležba da je upis izvršen na osnovu ugovora overenog kod suda pre 1. septembra 2014. godine;
20) zabeležba da je isprava po kojoj je izvršen upis u katastar dostavljena, u skladu sa članom 32. stav 3, odnosno članom 33. stav 7. ovog zakona, organu koji je nadležan da po službenoj dužnosti pokrene odgovarajući postupak za njeno poništavanje, odnosno ukidanje, kao i javnom tužiocu;
21) ostale zabeležbe propisane zakonom.
Zabeležba iz stava 1. tačka 6) ovog člana upisuje se po zahtevu stranke, a na osnovu tužbe podnete nadležnom sudu, odnosno na osnovu drugog dokaza da je pokrenut postupak čija se zabeležba vrši.
Zabeležbe iz stava 1. tač. 1), 2), 3), 10), 11), 12), 13), 14), 15), 16), 18), 19) i 20) ovog člana upisuju se po službenoj dužnosti, zabeležbe iz stava 1. tač. 4), 5), 7), 8), 9) i 21) po službenoj dužnosti, kao i na zahtev stranke, a zabeležba iz stava 1. tačka 17) ovog člana na zahtev stranke.
Zabeležba iz stava 1. tačka 16) ovog člana upisuje se na osnovu potvrde organa nadležnog za povraćaj oduzete imovine da se pred tim organom vodi postupak za povraćaj te nepokretnosti u javnoj svojini, koji može da dovede do njenog povraćaja u naturalnom obliku.
Zabeležba iz stava 1. tačka 13) ovog člana upisuje se po službenoj dužnosti na osnovu zapisnika komisije za komasaciju, koja je dužna da isti dostavi nadležnoj Službi u roku od 24 časa od dana kada je zapisnički konstatovana promena imaoca prava na parceli.
Zabeležba iz stava 1. tačka 20) ovog člana upisuje se po službenoj dužnosti u slučaju iz člana 32. stav 3. i člana 33. stav 7. ovog zakona, a briše se po službenoj dužnosti ako organ iz stava 1. tačka 20) ovog člana, odnosno javni tužilac u roku od godinu dana od upisa te zabeležbe ne obavesti Službu da je pokrenut postupak za poništaj isprave po kojoj je izvršen upis u katastar.
Zabeležba iz stava 1. tačka 20) upisuje se i u odnosu na isprave koje su dostavljene radi dokazivanja pravnog kontinuiteta sa stanjem upisa u katastru.
Zabeležba iz stava 1. tačka 19) ovog člana upisuje se po službenoj dužnosti istovremeno sa upisom promene po ugovoru overenom kod suda pre 1. septembra 2014. godine, a briše se ako se dostavi potvrda suda da je ugovor na osnovu koga je izvršen upis overen pod odgovarajućim brojem overe ili ako se dostavi odluka suda kojom se utvrđuje pravo stečeno predmetnim ugovorom ili se na drugi način potvrđuje dejstvo predmetnog ugovora, a istekom roka od tri godine od dana upisa, zabeležba se briše po službenoj dužnosti.
Zabeležbe iz stava 1. tač. 1), 2) i 3) ovog člana brišu se po službenoj dužnosti, a zabeležbe iz stava 1. tač. 4), 5), 6), 7), 8), 9), 10), 11), 12), 13), 14) i 16) ovog člana na zahtev stranke koja dostavi dokaz o tome da je prestao pravni osnov za tu zabeležbu, kao i po službenoj dužnosti kada obveznik dostave dostavi ispravu koja je osnov za brisanje. Zabeležba iz stava 1. tačka 17) ovog člana briše se na zahtev zainteresovanog lica koje dostavi dokaz o tome da je prestao pravni osnov za tu zabeležbu.
Zabeležba iz stava 1. tačka 18) ovog člana upisuje se po donošenju i dostavi rešenja od strane nadležnog organa jedinice lokalne samouprave, odnosno građevinskog inspektora, a briše se po službenoj dužnosti ili na zahtev stranke, ako je to rešenje stavljeno van snage ili istovremeno sa brisanjem iz katastra objekta u odnosu na koji je to rešenje doneto. Konačnost rešenja o rušenju nije uslov za upis ove zabeležbe.
Zabeležbe iz stava 1. tač. 1), 2), 3), 4) i 20) ovog člana upisuju se i brišu iz katastra nepokretnosti bez donošenja rešenja.
Zabeležbe iz stava 1. tač. 12) i 14) ovog člana, kao i zabeležba zabrane otuđenja objekta na osnovu zakona koji uređuje ozakonjenje objekata, upisuju se u katastar nepokretnosti bez donošenja rešenja, dok u slučaju odbacivanja ili odbijanja zahteva za upis te zabeležbe, odnosno obustavljanja postupka upisa, nadležni organ donosi rešenje.
Zabeležba zabrane raspolaganja objekta, odnosno posebnog dela objekta koji je izgrađen ili se gradi bez građevinske dozvole, odnosno bez pravnog osnova za izgradnju propisanog zakonom koji uređuje izgradnju, a čija gradnja je otpočela nakon donošenja zakona koji uređuje ozakonjenje, upisuje se u katastar na osnovu rešenja građevinskog inspektora o uklanjanju tog objekta ili posebnog dela objekta, dostavljenog po službenoj dužnosti.
Izuzetno, za nepokretnosti na kojima je pravo svojine upisano na osnovu pravnosnažnog rešenja o eksproprijaciji nepokretnosti ili na osnovu pravnosnažnog rešenja o administrativnom prenosu nepokretnosti, nije dozvoljen upis zabeležbi iz stava 1. tač. 4), 6), 7) i 21) ovog člana.
Izvor: Sajt Javnobeležničke komore Srbije (www.beleznik.org).
Izvor: Izvod iz propisa preuzet iz pravne baze Propis Soft, redakcija Profi Sistem Com